Odszkodowanie za wywłaszczenie
Rosnąca liczba tzw. inwestycji celu publicznego wiąże się z pozyskiwaniem prywatnych gruntów. Czy osoby pozbawiane praw do nieruchomości mogą liczyć na słuszne odszkodowanie? Przeczytaj artykuł i dowiedz się, kto wycenia wartość wywłaszczanego mienia i czy byli właściciele mogą odwołać się od decyzji ustalającej wysokość odszkodowania.
Jakie powinno być odszkodowanie za wywłaszczenie?
Zgodnie z Konstytucją RP przymusowe pozbawianie praw do nieruchomości (wywłaszczenie) jest dopuszczalne jedynie za słusznym odszkodowaniem na cele publiczne. Wysokość odszkodowania ustala organ w oparciu o operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego, który oszacowuje wartość nieruchomości. W zależności od sytuacji, rzeczoznawcy korzystają w tym celu z różnych podejść, których wybór determinuje zastosowanie późniejszych metod i technik wyceny. Wyróżnia się następujące podejścia:
- Podejście porównawcze: stosowane, jeżeli znane są tzw. nieruchomości podobne i ich ceny transakcyjne. Preferowane w przypadku nieruchomości niekomercyjnych.
- Podejście kosztowe: polega na odtworzeniu wartości nieruchomości, które nie są przedmiotem obrotu rynkowego.
- Podejście dochodowe: ma zastosowanie przy wycenie nieruchomości komercyjnych.
- Podejście mieszane: zawiera elementy innych podejść.
Odszkodowanie za wywłaszczenie – zasada korzyści
Rzeczoznawcy majątkowi określają wartość nieruchomości na potrzeby odszkodowania, biorąc pod uwagę aktualne jej wykorzystanie, jeżeli zgodność z celem wywłaszczenia nie powoduje zwiększenia jej wartości. Jeżeli natomiast przyszłe wykorzystanie powoduje zwiększenie wartości nieruchomości – przyjmują w operacie wyższą kwotę. Nazywane jest to zasadą korzyści.
Dość skomplikowane są zasady wyceny gruntów na cele drogowe, które są obecnie najczęstszym powodem wywłaszczeń. W przypadku nieruchomości wydzielonych pod drogi, jeżeli cel powoduje zwiększenie wartości nieruchomości (będzie tak zwykle np. w przypadku nieruchomości rolnych), bierze się pod uwagę wartość działek, spod których wydzielono te drogi, którą powiększa się na podstawie badania rynku o maks. 50%. Jeżeli natomiast działki w dniu wydaniu decyzji były przeznaczona pod inwestycje drogowe, a nie ma danych na temat cen transakcyjnych podobnych nieruchomości drogowych, należy wziąć pod uwagę przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych. Taki sposób wyceny nazywany jest małą zasadą korzyści.
Czy można się odwołać od decyzji ustalającej wysokość odszkodowania za wywłaszczenie?
Jeżeli podczas ustalania wysokości odszkodowania za wywłaszczenie zostały naruszone przepisy, strona może odwołać się od decyzji w terminie 14 dni od skutecznego poinformowania o jej wydaniu. Ma to sens, jeżeli na skutek błędów w operacie szacunkowym wartość nieruchomości została zaniżona. Sytuacje takie zdarzają się np. wtedy, gdy jednocześnie ma miejsce wiele wywłaszczeń. Rzeczoznawcy pracują pod presją czasu, mogąc popełniać błędy. Nie bez znaczenia jest też fakt, że dla organów nadal głównym kryterium wyboru specjalisty pozostaje niska cena ofertowa. Przekłada się ona na odpowiednio mniej dokładne wyceny.
W przypadku gdy istnieją przesłanki, że odszkodowanie za wywłaszczenie mogło zostać zaniżone, warto zasięgnąć profesjonalnej porady prawnej. Dogłębna analiza pozwoli złożyć skuteczne odwołanie. Jeżeli nie zostanie ono uwzględnione, doświadczony prawnik pomoże napisać skargę do wojewódzkiego sądu administracyjnego lub w ostateczności, złożyć skargę kasacyjną do Naczelnego Sądu Administracyjnego.
