Inwestor może powierzyć realizację prac jednej firmie albo samodzielnie zawrzeć umowy z wykonawcami poszczególnych robót. Oba modele prowadzą do tego samego celu, ale wymagają innego sposobu zarządzania budową. Różnice dotyczą przede wszystkim odpowiedzialności za harmonogram, komunikację między ekipami, odbiory oraz reagowanie na problemy pojawiające się w trakcie inwestycji.
Generalny wykonawca przejmuje koordynację robót
W modelu generalnego wykonawstwa inwestor zawiera główną umowę z jednym podmiotem. Generalny wykonawca budowlany odpowiada za realizację ustalonego zakresu inwestycji i może część robót wykonać własnymi zespołami, a część powierzyć wyspecjalizowanym podwykonawcom.
Taki model ogranicza liczbę spraw, którymi inwestor musi zajmować się bezpośrednio. Nie musi osobno uzgadniać terminów z ekipą konstrukcyjną, instalatorami, tynkarzami czy wykonawcami elewacji. Harmonogram tych robót koordynuje jedna firma.
Inwestor nadal kontroluje przebieg inwestycji, odbiera kolejne etapy i podejmuje decyzje wynikające z umowy. Nie prowadzi jednak codziennych ustaleń pomiędzy wszystkimi wykonawcami.
Kilku wykonawców oznacza większe zaangażowanie inwestora
Drugi model zakłada podpisanie osobnych umów z firmami odpowiedzialnymi za kolejne branże. Inwestor może dzięki temu samodzielnie wybierać specjalistów i negocjować zakres każdego zlecenia. Jednocześnie przejmuje zadania związane z koordynacją całej inwestycji.
Trzeba wtedy ustalić między innymi:
- kolejność wejścia poszczególnych ekip,
- terminy zakończenia każdego etapu,
- dostępność materiałów i urządzeń,
- zakres odpowiedzialności na styku dwóch branż,
- sposób usuwania usterek,
- zasady odbioru wykonanych robót.
Problem jednej ekipy może wpłynąć na terminy kolejnych wykonawców. Jeśli instalator nie zakończy robót na czas, wykonawca tynków lub posadzek może nie rozpocząć pracy zgodnie z planem. Inwestor musi wtedy sam uzgodnić nowe terminy ze wszystkimi zainteresowanymi firmami.
Najwięcej problemów pojawia się na styku różnych robót
Na większej budowie poszczególne branże rzadko funkcjonują niezależnie od siebie. Instalacje przechodzą przez przegrody, urządzenia wymagają przygotowania przyłączy, a wykończenie powierzchni można rozpocząć dopiero po zakończeniu wcześniejszych robót.
Przy osobnych wykonawcach łatwo o sytuację, w której każda firma prawidłowo realizuje własną część zlecenia, lecz pojawia się spór dotyczący miejsca połączenia dwóch zakresów. Inwestor musi ustalić, kto powinien usunąć problem i kto poniesie związane z tym koszty.
Generalny wykonawca organizuje współpracę ekip wewnątrz własnego zakresu umownego. Dzięki temu inwestor kontaktuje się przede wszystkim z jednym partnerem odpowiedzialnym za przebieg prac.
Różni się także sposób kontroli harmonogramu i kosztów
Podział inwestycji pomiędzy kilka firm daje inwestorowi większy wpływ na wybór każdego wykonawcy. Może też oddzielnie analizować ceny poszczególnych etapów. Wymaga to jednak dokładnej kontroli umów i zakresów, aby żadna potrzebna praca nie znalazła się poza zleceniami.
Przy generalnym wykonawstwie inwestor ustala zakres przedsięwzięcia w jednej głównej umowie. Łatwiej wtedy powiązać terminy i odpowiedzialność za kolejne etapy z jednym harmonogramem. Trzeba jednak dokładnie określić, co obejmuje kontrakt, jakie materiały przewiduje projekt oraz w jaki sposób strony będą rozliczać ewentualne roboty dodatkowe.
Wielkość inwestycji wpływa na sposób jej organizacji
Przy niewielkim remoncie inwestor może stosunkowo łatwo sam koordynować kilka ekip. Sytuacja zmienia się przy budowie obiektu, kompleksowym remoncie budynku lub przedsięwzięciu obejmującym wiele branż. Liczba zależności pomiędzy pracami szybko rośnie, a opóźnienie jednego etapu może przesunąć kolejne.
Dlatego wybór modelu realizacji warto uzależnić od skali robót, liczby branż, możliwości czasowych inwestora oraz jego doświadczenia w prowadzeniu prac budowlanych. Trzeba też uwzględnić sposób finansowania inwestycji i wymagany termin zakończenia robót.
Jeden model zarządzania ogranicza liczbę punktów kontaktu
Generalne wykonawstwo i współpraca z kilkoma niezależnymi ekipami różnią się przede wszystkim tym, kto przejmuje codzienną koordynację inwestycji. Przy wielu umowach robi to inwestor lub zatrudniony przez niego specjalista. Przy generalnym wykonawstwie dużą część tych obowiązków przejmuje jedna firma.
Jeśli szukasz wykonawcy, który może prowadzić inwestycję kompleksowo, zapoznaj się z ofertą PRB Dopierała. Firma realizuje prace jako generalny wykonawca i generalny realizator inwestycji, co pozwala powierzyć jednemu podmiotowi koordynację robót obejmujących różne branże.
